碧桂园为什么喜欢在菜地里种房子

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菜地是用来种菜的，可是有人却用来种房子。

真是应了18年前春晚上，黄宏小品《花盆》里的经典台词：“挖个坑，埋点土，数个一二三四五，自己的土，自己的地，种啥都长人民币。”

也不知道，碧桂园董事长杨国强有没有看过这个小品。

不过对于这类管理着世界强的中国企业家们来说，基本都有一个共同的喜好，爱看《新闻联播》。

央视春晚里的小品作为每年“民生节目的精华”，大多数成功的企业家自然愿意一看。

毕竟要赚老百姓兜里的钱，得知道他们心里在想什么。

据易居发布的年上半年《中国房地产企业操盘榜TOP》报告显示，碧桂园以操盘金额.9亿元，操盘面积.6万平方米，夺得“双料冠军”。

取得这样的好成绩，让友商们艳羡，也能继续加深购房群体对碧桂园的品牌印象。

那么，碧桂园为何能够取得这样的好成绩？又为什么爱在广大的三四线城市、县城、以及一二城市郊区拿地建房呢？

文/十二不惑

综合成本低

商品房的成本主要由土地成本、建筑成本、销售成本三大部分构成。

新房销售价格也与这三大成本息息相关。销售价减去成本，即开发商的利润。

开发商不是慈善机构，需要盈利。

对于开发商而言，成本越高，销售价也会越高，但去化率不一定高，毕竟消费者不是傻子；成本越低，出售价相应变低，去化率则高，因为大多数购房者看中房子的性价比。

这就需要开发商在保证新房质量的前提下，降低成本，售价在大多数消费者可接受的范围内，才能达到利润最大化。

由此可以看出，成本是最为重要的因素。

碧桂园的土地成本、建筑成本、销售成本，在行业内控制得相对较好。但也有失算的时候。

首先，土地成本低。

土地成本主要是指拿地成本，拿地成本几乎决定了新房销售价格。

与许多开发商到城市中心拿地不同，碧桂园爱到一二城市郊区和三四线城市、以及县城拿地。这些地方不少都是菜地和农田。

原因是郊区和低线城市的地价便宜，土拍竞争少，土地溢价低，几乎可以以起拍价拿到土地。

相比同行，碧桂园以更低的成本拿地，出售的时候更有价格优势。

其次，建设成本低。

众所周知，碧桂园通常是大盘，一个楼盘动辄几千户，上万户，规模化建设能够降低成本。

超级大盘在郊区能够自成社区，甚至是小镇。比如：广州碧桂园位于广州市番禺区大石镇南浦岛，占地近亩，0年销售的时候非常偏僻，但现在已经是超大型社区；惠州碧桂园十里银滩，以前就是农田，如今被碧桂园建设的像小镇一样。

而且，在建设房屋所需要的砖、石头、水泥、沙子、钢材、木材、防水、油漆等材料，能以较低的价格从上游供应商处，大规模集中采购。

甚至在人力成本方面也有优势，碧桂园引进了建筑机器人，一定程度上取代人力，降低人工成本。

再次，销售成本低。

在未进入国内地产TOP3之前，碧桂园需要花大额的营销费用，提高知名度。

随着品牌知名度越来越高，逐渐得到消费者认可后，主动去咨询、去购买碧桂园房子的人呈上升趋势，相应地获得单个用户所需要的营销费用出现下降。

开发商只需继续投入一定的广告，不需要另花钱请第三方中介机构帮忙销售，也会有消费者慕名而来，这无形之中降低了销售成本。

虽然房地产生意是为了盈利，但不能忽视房屋质量。

碧桂园时常也会有一些楼盘被爆出“货不对板”或质量问题。

例如：有媒体报道，今年5月，河南新郑、平顶山郏县、新乡平原新区的碧桂园接连出现业主讨说法事件，主要是交货或质量出现偏差；年7月26日，六安市金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生坍塌事件，造成多人伤亡。

农村包围城市

近20年房地产飞速发展，房价大幅上涨，得益于中国城市化的进程加快。

如今，在全球范围内，中国经济依然保持较快的增速，城市化进程依旧在持续。这也是推动城市圈、城市群房价上涨的逻辑之一。

碧桂园的飞速发展，离不开创始人杨国强对房产的理解，对产业链的管理。还有杨国强本身是农民出身，小时候穷苦，特别能够理解人们对住房需求等因素。

但主要还是归功于中国的城市化进程，广大人民有在城市里买房的需求，这才是房地产最大的增长动力。

而且房子本身捆绑了诸多附加资源，包括教育、医疗、交通，甚至结婚、养老等，导致买房需求居高不下。

碧桂园近几年一直保持行业前三，离不开公司“以农村包围城市”的策略，拿地主要集中于一二线城市郊区、三四线城市，以及县城，即“五环外市场”。

拿地价格低，售价则不会高，这是由成本决定的。

年以来，深圳房价大涨启动后，全国绝大部分城市接连上涨，房价整体大幅攀升。

站在消费者角度，一二线城市中心区房价过高，大多数上班族根本买不起，而被迫选择郊区。因为后者单价相对较低，集合“六个钱包”勉强能够上车。

“低价策略”无形之中增加了购房群体的数量，为营收提供保障。

不过，碧桂园这类品牌商的入局，一定程度上会拉高三四线城市和小县城的房价，带动本地开发商也涨价。特别是-年小城市房价大涨，不少买不起房的本地人有苦难言。

当然也不能全怪碧桂园，这是一种普遍现象，房价上涨的因素实在太多。

在三四线城市，全国性品牌房地产商非常少，当地的富人希望碧桂园这类知名度高的房企加入其中。他们更愿意买品牌开发商的楼盘，彰显自己有品位、有面子。

对于开发商而言，肯定希望多赚钱。办法就是：降低成本，快速建房，迅速销售。

在郊区或者新地建房，就基本不用考虑钉子户谈判、旧城改造等问题，大大节省精力。

郊区建房还能大大缩减从建房到销售的周期。短时间内将房子建起来，早日卖房、提前交房，提高碧桂园的资金周转率。

如果出现赚得少的情况，一般是迫于竞争激烈或者遇上了房地产低谷期，又或者政策调控过严。

郊区更宜居

年底，中央首次提出：“房子用来住的，不是用来炒的”。

随着房地产调控政策的加强，政府更加坚定了房子的居住属性。

回归房子本身，相比大城市的中心区，郊区和小城市的房子住起来更为舒适，绿化高、容积率低、面积大。郊区也更容易建成大型的花园小区。

而市中心往往都是老房子，住起来没有新房舒适。加上老小区面积小，绿化率跟不上，小区外景也不美观。

这与年轻人是相悖的，他们喜欢新房，喜欢楼梯房，不喜欢电梯房。

由于买房群体主要是年轻人和部分中年人，使得郊区成为新房销售的主力。

此外，未来是年轻人的天下，他们是购房主体。就像互联网产品一样，年轻用户多，就意味着有增长潜力。因为年轻用户的活跃度、停留时间、销售转化率均相对较高。

互联网产品与新房销售的逻辑一样，有年轻用户才有未来。

综合来看，也就不难理解，碧桂园喜欢在郊区，甚至在庄稼地上盖房子的原因了。

土地是赚钱的永动机。